作者:
日本《朝日新闻》采访组出版社: 中国纺织出版社出品方: 后浪原作名: 負動産時代：マイナス価格となる家と土地
译者:
郎旭冉出版年: 2021-4
页数: 264
定价: 42.00元
装帧: 平装
ISBN: 9787518083008
文/墨花
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提起房子，绝大多数中国人都会两眼放光。
简简单单的两个字，背后承载着太多东西，它是一家人的居所，更是财富的象征，除了可以让我们抵抗通胀，还是实现财富快速增值甚至翻倍的资产。以及房子所在的地段和学区，意味着能享受到怎么样的医疗条件和教育资源。
同样是房子，在日本人的眼中，完全不同。甚至很多日本人视房子为“烫手山芋”，恨不得丢掉它。当我从《负动产时代》这本书中读到这一幕时，颇为惊讶，太不可想象了，日本人的烦恼真高级。
先简单介绍一下这本书，是日本《朝日新闻》采访组跑遍日本，采访众多日本国民，记录下的日本人与房子的真实状况。
房子本是不动产，可是在日本却是负动产，因为日本的老龄化严重，人口逐年减少，导致房价不但不升值，还贬值，而且贬值地厉害。贬值也就算了，日本的房子是私有财产，房子买下之后就属于日本国民所有了，但是得每年缴纳物业费和固定资产税。房价年年跌，物业费和固定资产税的费用却必须年年都交，还不是一笔小数目，导致日本国民持有的房产最终成了负动产。
这一点跟中国差别很大，在中国买房，一次性付清或者按揭贷款买房，房子的产权为70年，除了买房的钱，此后只需每年缴纳物业费，并不需要缴房产税。所以，过去十几年，中国的房价一路走高，投资买房的人绝大多数人稳赚不赔，资产翻倍甚至翻几倍。
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当然，日本楼市也曾有过辉煌，甚至比今天中国的楼市更加辉煌。
1985年，日本签订了广场协议，此后短短三年，日元快速升值，从250元兑换1美元升值到122日元兑换1美元。
日元的大幅升值，导致日本出口受阻，于是日本政府降低银行利率，大力发展内需，在这期间，日本房价迅速飙升，看到房价猛涨，日本国民纷纷跑去贷款买房，除了普通的住宅，还有别墅、公寓、土地等，都成为抢手货。
到了1990年，日本房价接近顶点，当时，日本六个大城市的房产市值，就能买下整个美国。在当时的日本，房子被认为是土地神话，是会永远涨下去的不动产。
但危险已经悄悄埋下，从来就不存在不会降价的物品，何况是一样全民追捧的物品。房价的一路飙涨，导致日本经济偏离实体，因此经济发展出现隐患。面对巨大的房地产泡沫，日本政府开始反思，迅速收紧信贷，上调利率。信贷可谓房地产的命根子，这样一来，房地产的热度一下子下降了。房价也随之下跌，日本国民的买房热情才降了温。
但是已经来不及了，因为在房价飙涨的那几年，许多日本国民已经倾其所有，还举债买下高房价的房子，在房地产下行期，要转手卖出就变得十分困难。
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房子卖不出去，物业费和固定资产税却要年年交。在日本，固定资产税的计算方法是房子估值的1.4%-2.1%。举个例子，一套估值1000万日元的房子，以1.4%为基础税费，那么每年至少需要交纳10.4万日元的固定资产税，十年就是104万日元。再加上每年的物业费，以及房屋修缮费等，房子就成为了日本国民的负担。
而且，日本社会还是个老龄化社会，老年人口多，前面说到过，日本的土地是私有的，买下房子之后就是私人财产了，那么房屋所有者去世之后，房屋是归属于继承者的。日本出现了一个奇怪的现象，很多老人去世，子女不想办理房屋继承手续，因为继承就意味着接手了一个烫手山芋，得每年支出费用。
但如果子女都不办理基础会出现什么情况呢？就会导致这套房子的法定继承者越来越多，《负动产时代》这本书中写到，大公区是个繁华的地段，有一对老人姐弟住在破烂不堪的房子里，记者去走访时感到很纳闷，为何在繁华的地段，老人生活地如此拮据。
但老人不想多说，记者通过多方打听了解到，老人住所附近还有一处年代久远的房子，被空置了，而这对姐弟正是那处房产的继承者，但是却无法住进那个房子。原因是，这所房子的所有者在去世之后，子女一直没有办理继承手续，此后从子女到孙辈再到曾孙辈，继承者越来越多，甚至多达几十个。
这时候要解决房子给谁住，卖掉还是拆掉，就会比较麻烦了，因为需要同时经过这几十位继承者的同意。这也是这对姐弟未能入住的原因。
而另一方面，这处房子年代久远，房屋外墙已经有破损，而且处于市中心，阻挡了人行道。但因为没有办法让这么多人达成关于房子如何处置的统一意见，政府也拿这处老房子没办法。为了避免房子的瓦片随时都掉下来砸到过往的行人，日本政府还花了100万日元，用围栏将房屋拦了起来。
你看，这就是日本房地产的现状，看起来非常糟糕。年轻人不愿意继承房子，时间久了导致房子的法定继承者增加，内部无法达成一致意见，而政府也无法处置。甚至政府也不愿意处置，因为政府牵头处置就涉及到政府要纳税人的钱来处置，而政府的税收和开支十分有限。
4、
在日本，因为房子成了负动产，年轻人不愿意继承房产，对于老年人来说，也是一个极大的心理负担。许多老人的晚年愿望就是赶紧处理掉房子，不想把这个麻烦留给自己的子女。因为这个需求十分庞大，就出现了中介公司，专门低价购入老人想转手的房子和土地。
《不动产时代》中讲到这样一个案例，一位老人在1991年买下了位于静冈县的一块约300平方米的别墅用地。当初买下这块土地是因为从这里可以望见富士山。年轻时的他是首都圈的工薪族，当时他身边有好多人一到假期就去郊外的别墅度假，这让他十分羡慕，于是买下地，渴望借此过上那样的生活，仿佛这是成功人士的身份象征。
不幸的是，他买房子时正处房价最顶峰时期，他花了1300万日元买的这块别墅用地，在此后一路下跌。到了2017年，这位老人终于卖掉了这块土地，售价仅为10万元，是当初买入价的1/130。因为他是通过中介公司才卖掉的这块土地，他还得向中介公司支付约21万的手续费和广告费。
这样一算，这位老人卖掉这块土地一分本金都没有收回，甚至还倒贴11万。尽管如此，但这位老人还是感觉松了一口气。因为他终于不再担心自己手上的这个负资产了，可以轻松享受晚年了。而如果他继续持有这块土地，不仅价格贬值，而且每年还需要缴纳4.6万日元的别墅用地管理费和7000元的固定资产税。
《负动产时代》中还有许多类似的案例，让人看了十分惊讶，又十分同情。
日本房地产从土地神话到负动产时代，整个过程也不过三四十年，前后的巨大落差，以及国民为此付出的惨痛代价，值得我们深思。
墨花：用读书精进人生，喜欢的记得关注我。
今天的日本就是明天的中国
破晓 评论 负动产时代 2023-01-27 21:31:42 山东这篇书评可能有关键情节透露
这本书看似是在写日本的房地产灰暗的现实。但在一个中国大陆公民的严重，这本书很明显的在影射中国的现实。尽管作者在写作这本书的时候，可能根本就没有考虑过中国大陆的情况。
概括一下书的大体内容。
第1章 被抛弃的房屋和土地
（1）因为无法负担土地的物业费、管理费、固定资产税（欠缴的这些费用甚至比土地本身的价格还要高），还有55%的遗产继承税，大量土地和房产无人认领，无人继承。
（2）因为长期无人继承，随着直系继承人一代又一代的死去，一些房产的合法继承人的数量变得越来越多，让他们达成共识决定如何继承这处房产，是很困难的，但是拖得越久，候选继承人的数量变得越来越多，这些继承人达成共识就变得更加困难了。这样陷入了又一个死循环。随着时间的推移，这些房子越来越难被人继承。更不要说，继承房子需要补交房子在未被继承这段时间欠下的物业费、管理费等费用。以至于有些土地，继承遗产不仅什么好处拿不到，还得倒贴钱。
第2章 度假公寓启示录
日本在泡沫经济时期（80-93年之间），滑雪成为了中产阶级身份的象征。大家争相前往滑雪度假圣地去旅游消费。伴随着这种社会需求，滑雪度假区附近兴建了大量度假屋。
（1）但是随着90年代日本泡沫经济的破灭，经济不景气，人们前往滑雪景区消费的力度降低了很多。于是出现，度假屋闲置，租不出去的现象。租不出去，自然无法带来现金流
（2）滑雪不是一个日常需求，只有在假期，才有游客过来游玩。这意味着，在非假日期间，没有租客，无法获得租金收入
（3）度假屋因为位于景区，自然配套设备回比一般居民区奢华一些。比如会在公寓的公共空间配备，游泳池、健身房、娱乐设备，这些设施的维护成本较高。因此度假屋的物业费也比普通公寓高出很多。我们设想，度假屋租不出去，没有租金收入的情况下，还要付出高昂的物业费和房产税，如果你还是贷款买的房子，每个月还要还房贷。这样的度假屋，纯纯是个负资产啊。那价格能不跌吗？
第3章 长租陷阱
日本和中国一样，有许多租房族，那自然有很多的长租公寓。
（1）日本在减税等政策鼓励下，大面积的兴建长租公寓。但是随着青壮年人口减少，城市的租客变少，有13%（可能记错了）的房子被闲置，无法获得租金收入。
（2）在不动产中介向你推销长租公寓的时候，他们会承诺未来10年或几年，我保证你可以出租出去，和你签合同。很多人因此上当。公寓刚落成的时候，房子修葺一新，自然很多人愿意搬来住。但是随着房龄越来越大，房子老化的问题，租户倾向于去租赁新落成的房屋。那么你这个长租公寓可能很难租出去。此时地产公司为了兑现承诺，还得租出去，但是租金要下调60%，虽然还是租出去了，但是你收回来的租金就少了很多。下调后的租金都很难支付你房子每个月的贷款。
（3）基于上面两点，不动产的价格必然下跌。如果你是贷款买的房子，持有个七八年以后，你将长租公寓出手拿到的售款都不够还剩余贷款的。
日本人和中国人一样坑蒙拐骗，一样不少，就像是在描述今天的中国。这些地产中介和建筑商。这些地产商几乎清一色的都在搞骗术。
（大东建设）中国的企业销售部门也搞鸡汤式洗脑教育、压迫员工加班
——问：既然加固定资产税这样不好，那样不好，为什么日本政府不下调地产税，对于山林天野为啥不免征固定资产税务呢？反正这些土地也没人愿意继承，都是收不上税，为啥不直接免了，还能刺激人们投资土地
——答：其实作者后面解释了。和中国的税收制度类似，企业所得税、增值税等税种，都是国税，一律上交给中央政府的。地方政府是拿不到这笔钱的。那地方政府靠什么养活自己，一是出售土地盖新的房子（日本土地私有，政府持有的土地有限，不像中国土地全部国有，政府可以依赖卖地获得巨额收入）。那该买、能卖的地都卖完了，去哪找收入呢？只能对先有的土地和房子收房产税和固定资产税。地方政府的正常运营，极度依赖固定资产税，如果降低房产税，地方政府的财政窟窿谁来填？这里要特别提示那些，地方政府，冗官冗员、贪污腐败、裙带关系特别严重的地区。你们的政府运行的成本更高，那这一部分成本转移到哪里去呢？当地人口流出，青壮年人口减少的地区，购房的需求没有那么强劲，那么政府想把地卖出去也没有地产商来开发，高额的卖地收入不见踪影。除非上级政府可以持续提供转移支付，否则必然是在当地征收较高的固定资产税来填这个窟窿。
下面说一下对于这本书的一些负面看法：
比较水，不是一本值得反复读的书。很多车轱辘话反复说，颠来倒去还是那几句。提供的细节信息很丰富，是一本值得来查阅的字典型书籍。书中的观点和逻辑非常简单，几句话就能说清楚。一篇公众号长文的量的东西，作者硬是拖成了一本十万字的小册子。从细节来说，非常详实。
这本书不适合买纸质版回家，因为你读过第一遍以后，写一遍浓缩精华的小短文以后，文中大多数观点和逻辑就已经能够被你抓住了，实在没有必要买回家。在微信读书上翻一遍，划划线就足够了。
读这本书的过程里，我想到了关于读书方法的一些思考：
如果读完一本书，没有留下自己的书评或者写一篇自己的文章。这本书算是白读了。那纯粹是成了看热闹。读书是写作的诱因，读书是为了寻找写作的灵感和素材，进而把本来就深藏内心的情绪、观点以一种更自然的方式引诱出来。如果你读完一本书，发现自己没有任何想法，没有任何感受，不想摘点自己认同的东西出来，不想攻击和反驳一下作者的观点，那么读这本书就没有起到学习的效用，而仅仅起到了娱乐的效用。
我觉得写读书笔记或者书评应该包括两部分
（1）需要概括、浓缩出书中几个自己喜欢的章节的段落大意。这样日后我不比翻整本书，直接来看这篇笔记就可以知道本书有什么精华东西可以引用。提高我日后检索和搜集论据的效率。换句话说，如果读过的书连谈资都变不成，那你读书还读个什么劲？
建议是阅读的过程中，随手记几个字，不要写完整的句子，否则影响于阅读的连贯性，破坏阅读体验，很气人的。读完一个章节或者一个部分以后，再写总结性的东西。如果你看完好几章再去做概括浓缩的话，前几节的内容可能已经忘了，做出来的笔记会遗漏很多重要的东西。
（2）从作者所讨论的这个问题延伸到和我息息相关的东西上去。比如这本书讲的是日本的房地产领域的现状。日本出现的这些情况的原因比如老龄化、少子化、青壮年人口数量锐减等等现象中国现在和未来是不是也会有？因为这些原因导致的投资房产无法回本、房价下跌的这一逻辑，从日本搬到中国是不是也成立？这里你都应该画个问号并进行讨论、猜想和梳理。因为只有书中的内容可以用来分析、解释甚至推论、猜想我们的生活，真本书读完才真正切实的影响到了我们的生活。只有你从这本书看到了这些新鲜事、“热闹”、“八卦”，奇妙的“脑回路”开始和我们的生活建立起来了联系，你才切实感受到读这本书带来的价值，因为它可以解决你生活中问题。此时你才会爱上阅读，同时也更有动力继续花时间在阅读上
（3）将书中那些让人看了十分震惊、抓人眼球、眼前一亮、的一些细节、数据、例子、案例，记录一下。方便你日后写小论文时候，想不到一个恰好的例子的时候，你就直接来这篇笔记里面来查。但是我建议，这种笔记要慎重。如果你大惊小怪的，什么细节都记，真的很败兴，很增加阅读负担。尽量把这种例子在微信读书上划线标出即可。
同时写笔记的过程也是锻炼写作的重要途径。
最佳的记笔记的方式是，一边读，另一边在电脑上写自己灵光一现的想法
上面写的这三个记笔记的组成部分，适用于精读。并且是那种，你带着问题，抱着解答几个问题的目的去有筛选的阅读。而不是被书牵着鼻子走，跟着作者表达的顺序去阅读。是以搜集信息，撰写答案为导向的阅读。
我觉得90%以上的阅读属于泛读。泛读的话，我觉得应该这样做
（1）感兴趣的东西划线：随便看。有喜欢的细节和逻辑表述就微信读书上划线。以后希望找个这个东西就再回来看。
（2）有想法，忘了也没关系：有什么想法，如果特别冲动、有充沛的情绪想表达，不吐不快，可以写到豆瓣上。没有的特别强的冲动的话，就让这个想法过。如果以后写书评笔记的时候想的起来，那最好，想不起来，就算了。
（3）罗列想讲出的词语就是一篇书评：读完整本书，把想表达的词语堆上，不用写成完整的句子。情绪得到发泄（表达欲）了即可。留下一堆词汇来表达感受我觉得足够了。
（4）只要有特别冲动想表达什么东西的时候，才去学东西放进书评，否则别写。就算是内容的总结，我没有写冲动也别写。
跟房产泡沫关系不大，却可以教人买房避坑
小蓟·夏静好 评论 负动产时代 2023-01-26 10:59:14 上海如果想看房产泡沫破裂，炒房客破产的精神鸦片，这本书不是适合的书。确切地说，这本书是一本日本“内参”型的书，讲的是日本特色房地产市场特有的故事，建言日本政府，如何改善老人去世后房产无人继承导致的浪费。
这是一本关于日本那些没人要的房子的故事，但却并不是那种很多人梦想中的，满大街都是房子从而没人要，也不是说所有的房子都没人要，而是因为地段原因、各种政策原因和老龄化后老人对后事没有规划的原因，导致一些房子没有价值甚至变成资不抵债的资产，人人躲着。算起来，与中国的情况，其实没啥可比性。但读这本书还是有一定收获的，那就是，即将同样面临老龄化的中国，买房要注意避坑：旅游地产、荒山都不要买，偏远的地方不要碰，不熟悉的地方不要买，买房看邻居，邻居如果很多老人，尤其是独居老人的话，得小心。
总的来讲，我觉得这本书仍然讲的是那些不值钱的房子，而不是，房子都不值钱了，要注意“都”字。
比如说，要用这本书说明房子不值钱没人继承吧，里面其实每个具体个案都有原因：有的是地段太差确实没啥价值了；有的是老人有银行贷款，导致房子处理之后资不抵债，无人敢继承；有的是因为继承人太多，摆不平……这里面还有个关键是，这种老房子，拖的时间越长，房子便越老旧，欠缴的物业费税费也越多，最后的最后就只能资不抵债，在那里放着了。而政府只能对危房动手，如果房子有一屁股债，也没法用纳税人的钱去处理这些事情，就有了很多无人问津、被抛弃的房子。
这类的情况，其实仔细想想，在中国也不太容易发生，因为我们只有70年产权，70年之后，只要愿意，国家随时收回；另外，这一代即将成为老人的80后90后中丁克还不很多，而且都是独生子女，也不大会出现很多侄子侄女争产的情况，不太会出现继承人太多导致每个人价值太少，大家都懒得动的情况。
所以，总体上，感觉这本书只是在讲，大量孤寡老人在临死前没有处理好自己房子，导致各方都无法介入，陷入僵局的问题，并不能特别的说明日本的房子没人要了，白送的话，肯定一大把人想要的呀，而且，这本书之外，这些闲置房子的背后，是不是还有人无房可住，还有未被满足的居住需求？日本的人均住房面积是多少？这些情况，并没有讲清楚。
但总体上，这本书对于中国的意义，是提供了一份不错的避坑指南：
1，旅游地产不要碰；
2，原野荒山不要碰；
上面两条总结起来就是，不熟悉的地方的房子不要碰。
3，文中提到：“一些公寓的老年业主比较多，可能他们更希望维持现状”——真的是解释清楚了老年人对于物业费、房屋维修会比较敏感的原因。想起我从前在的一个小区，曾经很想物业费涨1块钱请某知名物业公司入驻，而且有很多先例，换个物业房价每平米能增加5000-10000块，但很多本地老人对涨这个1块钱物业费非常不满，完全说不通。当时觉得很不能理解，哪怕100平的房子，一个月多花100，一年多花1200，房价可是一下子涨了至少50万呀，够接近500年的物业费赠额了。然而，从老人的角度想想，他们的收入是固定的退休金，无法贷款，也就几乎不太会换房，房子住到死之后，如果没有子女，收益也与他们无关，只要目前物业的不便程度，不至于完全不能接受，那就可以将就，省钱，省下来的是自己的，而房产增值是别人的，跟自己无关。
从这个意义上来讲，买房看邻居，尽量买对年轻人有点吸引力的房子，确实很重要。
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